盐田新房6万+!比二手房贵2万,看不到海的海景房值得买吗?

撰文:王美丽

长期没有新盘入市的盐田,最近梅沙片区的星都·梅沙天邸获得了预售许可证。

作为盐田梅沙片区难得的新盘,星都·梅沙天邸均价竟然达到5.98万/㎡。

尽管梅沙山海景观难得,但目前区域内二手房普遍3.5-4.5万/㎡,近6万的新房价比二手房贵了2万多。

6月深圳人都在关注西部,盐田新房自然受冷落,而更尴尬的是它还“着火了”!

据南都新闻报道,6月26日下午6时许,盐田大梅沙梅沙天邸楼盘工地有浓烟冒出,工地室外堆放的建筑材料起火。

楼盘具体情况如何呢?淘房君去现场实探了一下。

1

周围山海景观丰富,适宜旅游度假 唯一地铁需要等4年

区域评分 (总分25分) :18分

位置

星都梅沙天邸位于盐田区梅沙街道,大梅沙片区的东侧,继续向东跨过万科天琴湾便是小梅沙。

具体坐落于惠深沿海高速和盐梅路之间,东面与爱琴海度假公寓为邻,西面紧挨着水云间酒店及鹅公岌社区公园。

大梅沙拥有丰富的山海资源,空气指数常年名列前茅,建筑密度很低,单纯从居住角度来说,非常适合居住。

交通

地铁8号线沿着项目门前的云水路敷设,属于二期工程,从去年开启施工,预计2024年年中完工(以实际建设进度为准)。

与项目最近的是大梅沙站,距离星都梅沙天邸约900米左右,这个步行距离略长,好在周围有山海景观可以缓解步行焦躁情绪。

项目要想成为地铁盘,至少还要再等4年。

而公路交通方面,除了目前在建的坪盐通道外,基本没有可改善的空间,出入市区比较依赖惠深沿海高速+罗沙路。

但项目到罗湖段的路上,早晚高峰期罗沙路非常拥堵,而且是常年拥堵,假日去往大小梅沙旅游度假人数一多,堵车情况更加严重。

2

基础薄弱,商业配套单一 学校是比较明显的优点

配套评分 (总分25分) :15分

商业配套:项目自带少量底商,周围比较有代表性的商业是大梅沙奥特莱斯购物村,距离项目约940米。

除此之外,项目附近就是一些平时针对游客的商铺、餐厅,酒店和便利店,不过这些商店大部分都不集中,零零散散分布。

教育配套:根据盐田区教育局2020年的学位划分,项目对应的小学是海希小学, 学校距离项目步行约865米;

初中学区为盐田外国语学校, 是片区教育质量较好学校。

医疗配套:片区的医疗配套选择比较单一,只有盐田区人民医院梅沙分院来满足片区医疗需求,医院距离项目约1.4公里。

可以看到,除了盐田外国语学校,项目存在配套不足的硬伤。

3

新房6万,周围二手房3.5~4.5万 不是投资热地,涨幅有限

价格评分 (总分25分) :15分

据住建局官网公示,项目的备案房源位于4、5、6、7、8、9栋,共409套,均为住宅产品。

户型建面约60-145㎡,均价约5.98万/㎡,单价区间在5.5-6.5万/㎡,总价区间在378-912万/套。

淘房君在营销中心看到,前来看房的人并不多,大部分人也表示这个价格有点高了。

营销中心实拍

淘房君看的最小户型是60平米的小两房,均价要到6.4万了,这个价位在片区不可谓不高。

再看链家数据,项目周围的二手房价格大部分在3.5万~4.5万,几乎没有超过5万的。

由于盐田梅沙片区一直是旅游区,缺乏产业的多样性,大部分购房者都是冲着山海资源来的。

而这部分购房者,并不是市场主流,所以片区的房价难有涨幅,对于有投资想法的朋友,这里的确不太适合。

6万的价格明显高于周边,甚至比最近西部网红盘还要高接近1万,必然劝退部分购房者。

4

主打海景,但真正看海户型少 最好朝向的户型将做酒店式公寓

产品评级 (总分25分) :20

本地推出的户型是60㎡——125㎡的2~4房,户型选择面较大。

据销售介绍,项目正对海景的两栋楼,开发商将打造成酒店式公寓运营。

梅沙片区比较高端的是京基洲际酒店,节假日住宿比较贵;其他以城中村和旧社区改造的公寓为主,偏向于低端。

项目若打造酒店式公寓,将是片区最新公寓,在一定程度上破解游客住宿“高不成低不就”的难题。

现场实拍

而尴尬的是,项目虽然主打山海景观,实际上能真正无遮挡看海的,只有图中这两栋公寓楼。

其他几栋楼多多少少都有遮挡,需要在比较高的楼层才能有山海景观可看。

项目实拍

而且,由于项目靠近惠深沿海高速和盐梅路主干道,部分户型会存在噪音干扰的问题。

但总的来说,项目户型都比较方正,每个房间都有一个大阳台出客厅,能看出在设计户型时在尽量弥补无法看海的缺陷。

66平米户型图

左右滑动看更多户型图

5

居住比较舒适,投资价值不大

总评分(满分100):68分

项目优点:

1、居住环境较好,由于靠海,建筑物不高,密度低,适合居住。

2、地铁8号线二期通车后,出行会比较方便,楼盘价值会有提升。

3、盐田外国语学校教学质量不错,且学位不紧张,对比市区内高价学区房,有价格优势。

4、户型使用率高,每个户型都带大阳台。

项目缺点:

1、价格比较高,投资需谨慎;居住的话适合罗湖或盐田置业者。

2、项目去往罗湖方向塞车严重,尤其是节假日非常拥堵。

3、虽然是海景房,但大部分都看不到海。

4、配套比较薄弱。

6

项目与旁边楼盘存在纠纷,正在走司法途径

据南都报道,项目地块与西侧的云水间存在红线划分的纠纷,主要围绕在项目“不仅强拆了绿化带,还砍了168株树”。

第三方测绘公司测量两宗地红线周围面积的结果显示,水云间的树种在了红线上,星都梅沙天邸项则占用了水云间小区57.62㎡土地面积。

相关律师认为,“星都梅沙天邸开发商在没有取得水云间小区全体业主书面同意的情况下,损害水云间小区的绿地,并侵占水云间小区红线范围内土地的行为,违反了《物权法》规定,侵犯了水云间全体业主对小区红线范围内的道路、绿地及土地的共有权。”

开发商深圳市天勤置业有限公司工作人员回应称,不存在侵占水云间小区绿化带的情况,其迁移树木的行为程序合法。

据了解,此争议已在盐田区人民法院立案,双方各自提交了证据材料,目前案件已受理。

本来这已经是去年的争议,但因为最近项目开盘,这个争议又被聚焦到。

而且,才开盘第二天就发生火情,必然对未来一段时间的营销产生不利影响。

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  • 编辑:夏学礼
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